Zweite-Miete

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Blick nach Westen vom Schauinsland zu Haldebur (rechts) und Rheintalnebel am 15.11.2012

 

  • Mieterbund: ein Drittel der Kaltmiete bzw. 3,19 Euro/qm für Nebenkosten (2.7.2014)
  • Heizkostenverordnung (20.1.2014)
  • Heizkostenverteilung: Verdunster günstiger als Elektronik? (6.12.2012)
  • Zweite Miete = Nebenkosten = Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten
  • Zweite Miete steigt und steigt – 3 Euro je qm und Monat
  • Zweite Miete senken – Maßnahmen seitens des Vermieters
  • Zweite Miete senken – Maßnahmen seitens des Mieters
  • Leuchtmittel  – Vergleich und Beispiel
  • Suffizienz

Mieterbund: ein Drittel der Kaltmiete bzw. 3,19 Euro/qm für Nebenkosten

Mieter in Deutschland müssen inzwischen im Schnitt ein Drittel der Kaltmiete zusätzlich für Nebenkosten einkalkulieren. Den Löwenanteil machen Heizkosten und warmes Wasser aus.
Nach dem neuen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds müssen Mieter im Schnitt 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten zahlen. Davon entfallen 1,16 Euro auf Heizkosten und 0,27 Euro auf Warmwasser. Rechnet man alle denkbaren Betriebskosten wie etwa Gartenpflege oder Kabelfernsehen zusammen, kommt der Mieterbund auf einen Wert von 3,19 Euro pro Quadratmeter im Monat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung wäre dies eine „zweite Miete“ von 3062,40 Euro im Jahr.
Insbesondere für Heizen und Warmwasser sind die Kosten im Abrechnungsjahr 2012 dem Mieterbund zufolge gestiegen: Die Heizkosten legten demnach um rund 17 Prozent zu, was auf die kälteren Wintermonate und einen Anstieg des Heizenergieverbrauchs zurückzuführen sei. Auch hätten sich höhere Energiepreise bemerkbar gemacht. Für 2013 rechnet der Mieterbund mit gestiegenen Betriebskosten.
2.7.2014

 

 

Zweite Miete = Nebenkosten = Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten

Im Mietvertrag darf vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete die so genannten Betriebskosten, das sind die laufenden Kosten zum Erhalt und Unterhalt des Gebäudes plus die Heiz- und Wasserkosten, zu bezahlen hat, die dann insgesamt die Warmmiete ergeben. Diese Betriebskosten, die als Nebenkosten die zweite Miete ausmachen, haben in der Zwischenzeit 40 % der Grundmiete (Kaltmiete) erreicht. Nach der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten können folgende Kostenarten als Nebenkosten dem Mieter anteilig zur Größe seiner Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des ganzen Miethauses zusätzlich zur Kaltmiete in Rechnung gestellt werden:
Heizung und Kosten des Betriebes der Anlage
Warmwasser und Kosten des Betriebes der Anlage
Frischwasser und Entwässerung
Grundsteuer – laufende öffentliche Lasten des Grundstückes
Außen- und Flurbeleuchtung
Personen- und/oder Lastenaufzug
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Schornsteinfegerkosten
Sach- und Haftpflichtversicherung
Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder Breitbandkabelnetz
Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
Sonstige Betriebskosten (gem. § 1 der VO über die Aufstellung von Betriebskosten)

 

Zweite Miete steigt und steigt – 3 Euro je qm und Monat

Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 822,40 Euro im Jahr 2009 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.
https://www.mieterbund.de/betriebskostenspiegel.html

Wie hoch die Kosten sind, zeigt sich auch an dem Anspruch auf Nebenkosten den Hartz-IV-Empfänger Anfang 2014 haben. Folgende monatlichen Abschlagszahlungen gelten Anfang 2014 als angemessen:
1.20 Euro/qm für Betriebskosten und 1.- Euro/qm für Heizungskosten, also 2.20 Euro/qm für die Nebenkosten.

 

Zweite Miete senken – Maßnahmen seitens des Vermieters

Eine hohe „zweite Miete“ belastet das Budget der Bewohner und beeinträchtigt die Vermietbarkeit des Bestandes. Stark gestiegene Betriebskosten sind zum sozialen, betriebswirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Problem geworden. Wie und mit welchem Erfolg die Unternehmen die Betriebskosten senken oder zumindest eindämmen können, wird zu einer Schlüsselfrage für die Vermietbarkeit und soziale Stabilität in den Wohnanlagen. Das Forschungsprojekt leuchtet die komplexe Problematik der verschiedenen Kostenarten und die Faktoren, die deren Höhe beeinflussen, aus und identifiziert Strategien, mit denen den steigenden Kosten begegnet werden kann.
Die zweite Miete. Strategien zur Eindämmung der Betriebskosten insbesondere in großen Wohnanlagen der 60er und 70er Jahre. Abschlussbericht
Weeber, Rotraut; Weeber, Hannes; Baumann, Dorothee; Bosch-Lewandowski, Simone;
Fraunhofer IRB Verlag 2008, Abb.,Tab.,Lit.148 S.
https://www.irb.fraunhofer.de/literaturbeschaffung.jsp?id=2008129000636&from=rss

 

 

Zweite Miete senken – Maßnahmen seitens des Mieters

1. Raumtemparatur 19-21 Grad optimal: https://www.freiburg-dreisamtal.de/schimmel.htm
2. Duschen nur 2-3mal pro Woche

Warmwasser ist der zweitgrößte Energieverbraucher in Privathaushalten. Im Schnitt entfallen 12 % des gesamten Energieverbrauchs auf die Warmwasserbereitung (zum Vergleich: die Beleuchtung kommt auf ca. 1 %).

Wie eine veröffentlichte Umfrage im Auftrag der Apotheken Umschau ergab, duschen sich knapp zwei Drittel der Frauen und Männer mindestens einmal pro Tag. Vor fünf Jahren seien es noch etwa 58 Prozent gewesen. Für den Geldbeutel wie für die Haut kann das zur Belastung werden.
Presently.de, eine interessante Insoseite von Studenten für Studenten, hat ermittelt: „Mit den oben errechneten Preisen für Warmwasser (10 Liter = 12 Cent) können wir die Kosten für eine Morgendusche berechnen. Der typische Deutsche verbraucht 25 Liter warmes Wasser pro Minute Duschen. Eine “Duschminute” kostet damit 30 Cent.
5 Minuten duschen = 1,50 €
https://presently.de/80/alltaegliche-dinge-kosten/#wasser-duschen

Ein Durchschnittsdeutscher duscht im Jahr für 483,41 Euro
Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie teuer Duschen ist. Wir legen folgende Preise zugrunde:
Strompreis: 0.30 Euro/kwh
Wasserpreis Frisch- und Abwasser:  3.50 Euro/m³ (1 Kubikmeter = 1000 Liter)
Nun die Berechnung:
Um das Leitungswasser von ca 10°C  auf eine Duschtemperatur von 37°C zu erwärmen, benötigt man pro m³ eine Energiemenge von 31,3 kWh. Die Erwärmung von einem m³ Wasser von Leitungs- auf Duschtemperatur kostet also 9.39 Euro.

Durchschnittlich wurde 2011 in Deutschland an 300 Tagen pro Jahr für ca. 6 Minuten geduscht. Bei Annahme von „nur“ 5 Minuten erhält man 1500 Duschminuten pro Person und Jahr. Da einer Standard-Dusche in der Duschminute ca. 25 Liter warmes Wasser verbraucht, hat unsere Duschperson einen Jahresbedarf von 37.500 Liter bzw. 37.5 m³ an warmem Duschwasser. Dafür sind zu bezahlen:
131,25 Euro für das Wasser
+ 352,16 Euro zur Erwärmung des Wassers
= 483,41 Euro pro Person und Jahr für das Duschen
= 1.61 Euro pro Person für jedes einzelne Duschen

Natürlich lassen sich diese 483,41 Euro an Jahresduschkosten verringern durch moderne Gas-Brennwertheizer, Solar-Thermie-Module auf dem Dach usw. Gleichwohl: Duschen kostet nie nichts ….
Dermatologen warnen: Zwei bis dreimaliges Duschen in der Woche reicht aus
Ein allzu großer Waschtrieb könne aber zum Problem für die Haut werden. „Wir waschen uns heute einfach zu häufig“, sagte Hagen Tronnier von der Universität Witten-Herdecke. Häufiges Baden oder Duschen zerstöre den Säureschutzmantel auf der Hautoberfläche und schädige die Kittsubstanz zwischen den Hornzellen, erklärte der Dermatologe. Dadurch verliere die Haut Feuchtigkeit und lasse Schadstoffe ungehindert durch. Während normale Haut den Wasserverlust bis zum folgenden Tag wieder ausgleiche, drohe Menschen mit trockener Haut schon nach einigen Tagen ein Ekzem. Der Haut zuliebe sollte deswegen öfter auf die Komplettreinigung des Körpers verzichtet werden. Zwei bis dreimaliges Duschen in der Woche reicht aus. ….. Alles vom 17.5.2012 auf
https://www.sueddeutsche.de/wissen/dermatologen-warnen-zuviel-waschen-ist-ungesund-1.603741

Profisportler-Extratipp: Wenn man abends nach dem Sport schon geduscht hat, sollte man sich am nächsten Morgen nur kurz waschen – das reicht völlig und schützt die Haut vor Austrocknung.

 

Nachhaltigkeit und Warmduscher

Genügsamkeit, Sparsamkeit, Achtsamkeit, Bescheidenheit, Suffizienz als Komponente für nachhaltiges Tun – alle diese Begrffe lenken auf einen weiteren Aspekt: Reduziert man das tägliche Duschen auf 2-3 mal in der Woche, dann kann man dies wahrscheinlich weit mehr genießen und wertschätzen? Weniger ist mehr: Für Gesundheit wie Geldbeutel.

Warmduscher – ein vom Zeitgeist als trendy angesagtes Schimpf- oder Kosewort.  Der durchschnittliche deutsche Warmduscher ist sich 483,41 Euro im Jahr wert.  Rechnet man dies auf die über 81 Mio Einwohner von Deutschland hoch – oder besser auf 54 Mio Einwohner (da ja laut repräsentativer Umfrage der Apotheken Umschau – siehe oben – ca 2/3 der Deutschen tagtäglich duscht), dann wird mit 268082000000 Euro schon deutlich, dass das Duschverhalten hierzulande so gar nicht dem Ziel der Nachhaltigkeit entspricht und sehr elitär ist: Wir können unser Warmduscher-Verhalten nur praktizieren, weil die meisten anderen Weltbürger dies nicht tun (können). Oder anders: Wenn die ganze Welt so duschen würde wie wir Deutschen, dann … ja , was dann? ….

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Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung ist eine der Folgeverordnungen des Energieeinsparungsgesetzes. Es geht also nicht um irgendwelche Gängelung von Vermietern und Mietern, sondern darum, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Vermieter sollen die Wohnungen sanieren (Gebäudedämmung, Heizungsanlage, Solarthermie, Energieeffizienz) und Mieter ihren Wärmebedarf selbst kontrollieren.

 

§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

In § 7 (1) schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass zwischen 30 bis 50 % der Betriebskosten für Heizung nach Wohn- oder Nutzfläche auf alle Nutzer zu verteilen sind. Dieser vom Gesetzgeber vorgegeben Handlungsrahmen ist erforderlich, weil nur so der unterschiedliche Gebäudesubstanz berücksichtigt werden kann. Tatsächlich soll nach Intention des Gesetzgebers nur der Teil der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden, der auch tatsächlich vom Mieter beinflusst werden kann.
Anders ausgedrückt: Heizkosten sind zu mindestens 50% und höchstens 70% nach dem Wärmeverbrauch des Nutzers zu verteilen. Dabei gilt: Je energieeffizienter das Gebäude, desto ungünstiger weil kostentreibender für den Mieter sind die Heizkostenverteiler.

 

§ 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
(1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen.

Versorgt eine zentrale Heizanlage ein Gebäude gleichzeitig mit Heizenergie und Warmwasser, dann sind die einheitlich entstandenen Kosten auf diese beiden Abrechnungsbereiche aufzuteilen: „Einheitlich entstandene Betriebskosten minus errechnete Warmwasserkosten ergibt reine Heizkosten“. Je nach Messausstattung und Energieart gibt es für diese Aufteilung verschiedene Möglichkeiten, die z.T. sehr umstritten sind.
Beispiel: Der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (B) ist in Litern, Kubikmetern oder Kilogramm nach der Formel B = 2,5 * V * (tw -10) / HU zu berechnen. Dabei sind zugrunde zu legen
– das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern;
– die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad Celsius
– der Heizwert des verbrauchten Brennstoffes (Hu) in Kilowattstunden (kWh) je Liter (l), Kubikmeter (m³) oder Kilogramm (kg). Als Hu-Werte für Gas können verwendet werden Erdgas L 9.0 kWh/m³ oder Erdgas H 10,5 kWh/m³

Noch umstrittener und komplizierter wird es, wenn die Warmwasseranlage durch Solarthermie unterstützt wird, wobei ein zentraler Wasserspeicher unterteilt ist in Solar-Warmwasser und Gas/Pellets-Warmwasser. Hier zeigt sich zweierlei: Die moderne Heizungstechnologie läuft den veralteten Gesetzen davon. Je höher die Energieeffizienz hin zum Niedrigenergiehaus, desto mieterunfreundlicher die teuren Verbrauchsmesser am Heizkörper.

 

§ 11 Ausnahmen
(1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
1. auf Räume,
a) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 · a) aufweisen,
b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können; ….
2. a) auf Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime,

In §11 Absatz 1 werden Anlagen ausgenommen, bei denen die Ausstattung mit Erfassungsgeräten nicht möglich ist, oder bei denen die Ausstattung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre. Das ist vor dem Hintergrund des Energieeinsparungsgesetzes zu sehen, das verlangt, dass Maßnahmen zur Energieeinsparung wirtschaftlich vertretbar sein müssen. Es hat richtigerweise keinen Zweck, wenn durchschnittlich 13 % Energie durch die verbrauchsabhängige Abrechnung eingespart werden, andererseits aber mehr als 13 % für die Verbrauchserfassung auszugeben sind. Diese Logik gilt auch für die Heizkostenverordnung, da diese wiederum auf dem Energieeinsparungsgesetz basiert. Wann von einer Unwirtschaftlichkeit auszugehen ist, wird im Gesetz nicht näher beschrieben. Um das festzustellen, müssten die Aufwendungen für Geräteinstallation und Abrechnungskosten den zu erwartenden Einsparungen gegenübergestellt werden.
Fazit: Nach den Novellierung im Jahr 2009 werden energieeffiziente Gebäude  von der Verbrauchserfassungspflicht ausgenommen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten ist nicht mehr sinnvoll, wenn die Kosten für die Verbrauchserfassung höher sind als die nur noch geringen Einsparmöglichkeiten durch das Nutzerverhalten.

§11, Absatz 2: Auch bei verschiedenen Arten von Heimen ist die verbrauchsabhängige Abrechnung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung keine Pflicht. In solchen Gebäuden herrscht ein häufiger Wechsel und die Räume sind meistens klein. Das bedeutet in der Praxis einen enormen Verwaltungsaufwand durch die Abwicklung der Nutzerwechsel und schließlich kann man auch davon ausgehen, dass eine genaue Trennung der Heizkosten durch offene Türen und ein ständiges Kommen und Gehen nicht möglich ist.

 

§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung
(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.
Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/

§12 Kürzungsrecht: In den allermeisten Fällen besteht eine Pflicht für den Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Richtet er sich nicht danach und macht z.B. eine Abrechnung ausschließlich nach Quadratmetern, dann hat der Nutzer das Recht eine solche Pauschalabrechnung um 15% zu kürzen. Da erfahrungsgemäß um 15% Energie alleine durch den Anreiz der Abrechnung nach Verbrauch eingespart werden, ist dieser Prozentsatz gewählt worden.
Quelle: www.heizkostenverordnung.de und Mieterverein Heidelberg. 


 

 

 

 

Heizkostenverteilung: Verdunster günstiger als Elektronik?
Oft sind Verdunster günstiger Heizkosten sind längst zur zweiten Miete geworden. Aus diesem Grund hat der Stadtkurier bei Klaus Ritter, Geschäftsführer von BFW Dieter Ritter GmbH, nachgefragt, wie zuverlässig Ablesegeräte sind.
SKWelche Vorteile bieten elektronische Geräte?
Ritter: Im Prinzip ist das Ergebnis bei beiden Methoden gleich. Elektronische Messgeräte können per Funk abgelesen werden, was wesentlich bequemer für die Mieter ist. Im Gegensatz zu den Verdunstern müssen die elektronischen Geräte aber alle zehn Jahre ausgetauscht werden und sind fünf bis zehn Mal teurer. Zudem können unsere Ableser bei ihren jährlichen Besuchen zusätzlich zum Ablesen alle Kontrollen der Rauchwarnmelder und Trinkwasserproben in einem Abwasch durchführen. Als Messdienst sind wir oft die ersten, die aufgrund der Daten Mängel feststellen.
SK: Wirkt sich der Trend der energetischen Sanierung auf ihr Geschäft aus?
Ritter: Für uns gibt es keine Veränderung. Häufig wird behauptet, ab dem nächsten Jahr seien nur noch elektrische Ablesegeräte zugelassen sind. Das stimmt nicht ganz, BFW Verdunstungsmessgeräte sind auch nach 2013 zugelassen. Bei Ein- Rohr-Heizungen sind elektronische  Zwei Fühler Geräte nicht das richtige Messgerät. Oft sind die Verdunster die günstigste Art eine genaue Abrechnung zu bekommen.
SKWelche Entwicklungstrends sehen Sie für die nächsten Jahre?
Ritter: In elf Bundesländern sind Rauchwarnmelder bereits verbindlich, das wird auch in Baden-Württemberg demnächst der Fall sein. Anstatt aufwendig zu sanieren empfehle ich zudem als ersten Schritt einen hydraulischen Abgleich des Heizungssystems. Richtig eingestellt kann hier viel Geld gespart werden. Basierend auf Abrechnungen der letzten Jahre können wir auch eine Verbrauchsanalyse erstellen und in einem Vergleich zeigen, wo das eigene Haus energetisch im Vergleich liegt.

SK: Sind Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ab 2014 verboten?
Ritter: BFW Heizkostenverteiler haben auch nach der neuen Heizkostenverordnung eine Zulassung zur Verbrauchskostenabrechnung, für viele andere erlischt der Bestandsschutz und müssen ausgetauscht werden. Verdunster können speziell bei Einrohrheizanlagen die bessere Messaustattung sein als moderne elektronische Heizkostenverteiler. (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.08.2011 – 12 O 4361/10). Weiterhin sind sie die mit Abstand kostengünstigsten Messgeräte zur Verbrauchserfassung.
Nils Kickert, 6.12.2012, www.stadtkurier.de

BFW – Büro für Wärmemesstechnik
BFW Dieter Ritter GmbH, Hohrainstrasse 2, 79369 Wyhl, Tel 07642/9200-0
www.bfw-ritter.de , zentrale@bfw-ritter.de
BFW Ritter ist Mitglied der IG Greentec, Interessengemeinschaft der energieeffizienten, erneuerbaren Energiewirtschaft.

Leuchtmittel  – Vergleich und Beispiel

75% des künstlichen Lichts in Deutschland wird durch Leuchtstoffröhren erzeugt.
Die Lichtstärke bzw. Leuchtkraft wird angegeben in Lumen lm. Eine veraltete 60-Watt-Glühlampe erzeugt ein Licht, das einer LED-Lampe mit 800 Lumen entspricht.
Beispiel (letzten beiden Spalten) für eine Leuchtdauer von 1000 Stunden (60 Watt-Lampe verbraucht also 6000 Watt bzw. 60 kWh) und einen Strompreis von 0,28 Euro/kWh:

Lampe                 Lichtstärke  An/Aus  Std   800 lm Euro      
Glühbirne             5 - 16  lm/W sofort  1.000  60 W   17
HV-Halogen 220 V     14 - 25  lm/W sofort  2.000  42 W   12 
Energiesparlampe ESL 35 - 75  lm/W mittel 10.000  13 W   3.30
Leuchtstofflampe T8L 50 - 105 lm/W rasch  20.000  10 W   3.00
LED Lampen           10 - 100 lm/W sofort 50.000  10 W   2,80              

Mehr auf https://www.netzmafia.de/skripten/hardware/Licht/ 

 

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